滞納可能性のある入居者からの入金確認

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皆さんおはようございます。

今日は、久々に落ち着いた金曜日を迎えられます。
今月は、週末試験の為の帰国であったり、休暇中であったり、
金曜日という金曜日がなかったので、今日は楽しみたいところなのですが、
明日は、この2か月練習した成果を出すゴルフコンペです。
昨日の練習中になんと7番アイアンが折れてしまい、身体、道具ともに、
満身創痍の状態ではありますが、ベストを尽くしたいと思います。

僕が所有している用賀の物件があるのですが、
最近、支払いが遅れ気味ということで、滞納にならないかどうか
心配しています。

先月、賃貸管理会社への入金締切が月末にも関わらず、
実際に振り込んだのが、10日前後だったようで、
賃貸管理会社から、僕への支払いも遅れています。

この滞納、例えば、僕が500戸ぐらい所有するメガ大家で、
そのうちの1戸という状況であれば、もっと余裕を持って
対応することができるのですが、僕の場合、現在5戸しか
所有していない、小さい大家なので、1戸からの収入がゼロになると、
大分影響が大きいというのが事実です。

しかも、僕の場合、ファミリータイプ物件の為、
家賃が全て13万円以上になるため、
家賃額自体も1つが抜けると、大分痛い感じです。

そういった危機感を持ち、昨日賃貸管理会社に連絡をしたわけですが、
まだ入金確認していないので、ちょっと待っていただけますか?
という反応でした。

先月、この用賀の件は、滞納リスクがあるので、
注視いただくようお願いしますと伝え、電話では快諾して
頂いたのですが、特に注意というのはしていないような受け答えに感じました。

電話だったので、確信はできませんが、
少なくとも用賀の物件といった時、
注視しているような感じではなかった感じです。

こういった状態のときどうするのか?

僕は、上記のように不満を言っているだけでは何も意味はないと思います。
このブログでは、愚痴のような感じになってしまっていますが、
賃貸管理会社の方が注視できないのも自分の責任だと思うようにしています。

従って、僕ができる事、それは彼らに定期的に連絡することによって、
間接的に彼らに注意を促すことだと思っています。

例えば、1ヶ月に1回連絡するのと、2週間に1回連絡するのとでは、
相手が受け取る僕が持っている危機感の度合いは異なると思います。
ただ、難しいのは、しつこく連絡しすぎると関係を崩す恐れもあるので、
しつこくなりすぎないように、こまめに連絡する。

これが大事です。

彼ら賃貸管理会社の方々は、多くの物件を管理しており、
それぞれの物件を平等に扱うというのが、彼らの仕事です。
そして、僕たち大家は、彼らにとっては大事なお客様であって、
僕たち大家が指示したことは、基本、やってくれます。

従って、僕たち大家がどのように指示するのか?
または、何を指示するのか?といったことが、
非常に勝敗の左右を分ける要因になります。

滞納は、発生する前の対応、発生した後の対応、
どちらも早めに取っておいて損はないと思っています。

今回の場合、まだ滞納というには早いですが、
それでもリスクは通常に支払われている場合と比べ、
高いのは事実です。

ということで、昨日電話した際は、まだ確認していません
という状態だったので、昨日は、来週初めに連絡します、
という形で電話を切りました。

来週月曜日の時点で、入金が入っていれば
一安心なんですが、入ってなかった場合、
フォローが必要になってきます。

僕たち大家の努力で滞納を防げる部分は限られているのは事実ですが、
滞納が発生することも意識しながら、出来る限りリスクを軽減して
行きたいと思います。

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2014-10-31 10:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年確定申告数値について

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みなさんおはようございます。

昨日は、僕が現在所属している会社の社長にいきなり声を掛けられ、
日本シリーズを一緒に見ないかということで誘われ、
2人で2時間半も一緒に過ごしました。笑
あのレベルの方とお話しする機会というのはあまりないのですが、
気さくな方で、思ったよりも楽しい時間を過ごすことが出来ました。
ただ、もう1回やれと言われると、考えますが。笑

現在、2014年の確定申告の数値を作成しているところです。
今年は、空室が3回発生したり、4月より家賃が3万円減額になったり、
不動産所得だけで考えた場合、下方修正が大分あったので、
今のところ、大分赤字になっています。

この赤字が出るというのは、ちょっと前までは、
僕にとってはいい出来事でした。

え?と思われる方もいるかもしれませんが、
キャッシュフローだけ考えると、サラリーマンの僕にとっては、
赤字の方が助かります。

というのも、赤字だと、サラリーマンの所得に対して課税された所得税
が還付されますし、所得金額が下がるため、来年度の住民税の金額が、
下がります。

つまり、支払税金の金額が下がるという意味で、キャッシュフロー上は、
プラスになるということになります。

でも、今の僕の状況的には、赤字になるというのは、
いい話ではありません。

この話、このブログでも何回かしていますが、
赤字だと融資付けの時にマイナスに働くからです。

これから、不動産投資を拡大していこうと考えている僕にとっては、
この赤字になるということ、マイナスです。
しかも、具体的に、2015年に1棟マンションを購入するという計画が
ある中での今なので、痛い事実です。

ただ、確定申告の場合、自分が事業と関係ないと思った費用は、
申告しないこともできます。

例えば、部屋をリフォームしたコスト、不動産事業で収益を得る為、
というたてつけで、申告した場合は、確定申告の数値として
申告することが可能ですが、考え方によっては、この損失、
計上しなくても良くなります。

例えば、そのリフォームは、不動産事業とは関係ないもので、
自分が将来、その家に住むために、行ったリフォーム、
よって、不動産事業とは関係ないコストと考えれば、
損失としては計上しなくてもいいというたてつけはできます。

税務署の基本原則としては、税金を納めるべきなのに、
納めない、もしくは過少税額で申告するという行為は、
取り締まりの対象となります。

しかし、納めるべきでない税金を納める、
もしくは、過大税額で申告するという行為は、
取り締まりは甘いし、言わなければそもそも気づきようがありません。

しかし、もし僕が仮に、会社を経営していて、仮に、
上場している場合、株主に対して責任がありますので、
虚偽表示をした場合、厳しい罰則があります。

これは、税務署の管轄ではなく、
会計基準という法律があり、
証券取引所が厳しく取り締まりを行います。

なんで、僕が今置かれている
「所得を出して、税金を払いたいんだけど、赤字」
という状況は、考え方次第で、何とか打開できる話だと思います。

なので、今、今年出費した費用の中で、
自分の中の定義づけによって、なんとかコストからは
外せるものはないか、会計記録を眺めているところです。

来年の1棟マンション購入の為に、今できることはやっておきたい
というのが、基本方針で、その中でも、この確定申告数値の調整
というのは、大きなウェイトを占めていますので、
ちゃんと定義したうえで、不要なコストを申告せず、
最終的に、黒字で申告をして、今年は税金を払いたいと思います。

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2014-10-30 10:17 | Comment(2) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

印紙税を削減するための方法

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みなさんおはようございます。

昨日は、一昨日の疲れからか、10時くらいに寝てしまいました。
一昨日は、PM2.5の数値が500近くになっており、
この週末はもう駄目な週末だなと諦めていたのですが、
昨日は一転、青空が見える晴天となり、今日もそれが続いています。
北京では、11/3からAPECが始まるため、交通量等大分規制し、
少なくともその期間中は、空気が良くなる対策をしているようです。
果たして、それがどんな効果を生むかは楽しみなところではありますが。

先週末に宅建試験が終了し、今は、CFPの勉強を始めています。
CFPというのは、ファイナンシャルプランナーの上級資格として
位置付けられている資格なんですが、6科目合格する必要があり、
合格まで、それなりの勉強が求められる資格になっています。

その中で、不動産運用という科目があるのですが、
これまた非常に勉強になります。

自分が売買する土地の公示価格の計算方法から始まり、
路線価の細かい計算方法、宅建試験で学ぶような借地借家法について、
不動産に関わる税制等、不動産を購入してから考えなければいけない事柄が、
大分つめこまれています。

特に税制に関しては、住宅ローン減税、買い替え特例等、
宅建試験でも学ぶ税制に加え、登録免許税、印紙税といった、
宅建試験では学ばないような税制、しかし実務上は考えなければ
いけない事柄についても学ぶことができます。

CFPの6科目合格を目指せとは言いませんが、
少なくとも不動産運用だけでも、合格できれば、
不動産投資家としては、大分知識を深められるかと思います。

今日は、その中で最近学んだ印紙税のちょっとしたテクニックについて
お話ししたいと思います。

この話は、以前にもこのブログで軽く取り上げたこともありますが、
今日はより詳細にお話ししたいと思います。

まず、印紙税とは何かということからですが、
印紙税とは、みなさんは、不動産を売買したり、銀行から借り入れをする際に、
相手側と契約を結ぶのが通常だと思います。

印紙税というのは、その契約書に対して、国が課する税金です。
契約が締結されたということが、それだけの付加価値が発生したことになるので、
国は、付加価値が発生しているのであれば、それに対して税金をかけるという
法則により、税金を課しています。

建物賃貸借契約や、営業目的ではない自宅の売却の際に、売買代金を受領した際に、
発行する領収書等、国の制度で、非課税とされているものもありますが、
基本的には、契約書を結んだ場合、その契約書上に印紙を貼り、
当事者のいずれかが、その印紙の上に消印を押さなければいけません。

もし、印紙が貼られていなかったり、もしくは、印紙が貼られていても、
その上に消印がなかった場合は、過怠金ということで、罰金が科されます。

そこで質問なんですが、例えば、銀行から借り入れをするために、
その銀行と金銭貸借契約書を結ぶ際に、自分と相手側の控えの為に、
契約書を2つ作成しますか?

もし、Yesと答えた場合、これは印紙税を多く払わなければいけないことになります。

例えば、金額1億円の金銭貸借契約書を銀行と結んだとします。
そして、契約書を2つ作成しました。

その場合、6万円の印紙を契約書に貼り付けなければいけません。

つまり、上記の場合、契約書を2つ作っているので
どちらの契約書にも、当事者のサインをし、それぞれ6万円の印紙を
貼らなければならなくなる為、合計で12万円の印紙税が必要になるわけです。

しかし、この12万円を6万円に削減することが可能です。
それが、今日ご紹介する印紙税の削減方法です。

具体的にご説明すると、
上記では、2つ作成していた契約書を1つのみにします。
そして、サインや印紙税、消印等全ての作業が終わった契約書を
コピーし、そのコピーを一方が保管します。

この場合、オリジナルの契約書のみに印紙税を貼るだけでよく、
コピーには印紙税を貼る必要がありません。

つまり、コピーには、印紙税を貼らなくてもいいということは、
認められており、契約書を1つしか作成しなくても、
実務上は全く問題はありません。

実務的には、もともとそれぞれが印紙税6万円支払っていたものを、
この方法を使うことによって、一人当たり3万円にすることが可能
だということです。

不動産取得の際には、様々な諸手数料がかかります。
色々発生しすぎて、何が何だか分からなくなり、
言われたものをすべて支払うということではいけません。

このように、節約できるものは、節約し、
出来る限り出費を少なくするということは、
より健全な不動産経営をするためには、必ず必要な考え方です。

そして、そのためには、知識をつけることが重要です。
その1つの例として今日の印紙税の例も挙げさせてもらいました。

みなさんも、時間があれば、是非、CFPの不動産運用、勉強してみて下さいね。

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2014-10-27 10:29 | Comment(0) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

これからの日本と不動産事業の意義

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みなさんおはようございます。

昨日は、PM500近い中、ゴルフのラウンドを約半年ぶりにしたのですが、
気候もさることことながら、スコアとしては139。約2ヶ月間にわたって
だいぶ時間を費やしてきたので、結構なショックを受けました。
ですが、はじめてのコースだったのと、時間の関係上、ラウンド前に全く練習が
できなかったので、来週は、知っているコースだし、練習もある程度できると思うので、
そこは、来週の課題にしたいと思います。
とりあえず、昨日、ラウンドしたことは大正解でした。
コースと打ちっぱなしは全く違うということを痛感しました。

昨日一緒にラウンドした中に、現在所属している会社で30年以上勤め上げている、
ベテラン社員の方もいらっしゃいました。

その方と、そこまで近くの距離でお話したのは初めてだったのですが、
非常に有意義な会話ができたとともに、やはり、経営者の方が考えていることは、
僕たち、平社員が考えていることとは全く別次元のものなんだなと痛感しました。

その中で、その方は、現在所属している会社について危惧していることがある
ということで、話をしていたのですが、内容としては、40歳〜50歳社員の働き方でした。

どういうことかというと、この年代になると、自分の仕事を守り、大きなミスをしない
ということに重点をおき、新しいことに全くチャレンジしようとしない。
昔と比べ、会社の規模もだいぶ大きくなり、年収的にもそれなりに恵まれた環境を
手放したくないため、その環境を守ることに保守的になりすぎて、
会社にとって、本当に意義があることをしようとしない。

そんな人が多くなりすぎて、将来の会社を危惧していました。

また、その方が言っていたことで、なるほどなと思ったのは、
将来の日本の会社の賃金給与体系です。

今は、実力主義とか言いつつも、なんやかんや日本の大手の会社には、
年功序列制度というのが根強く残っています。

しかし、今後、日本の経済が更に縮小していき、世界のスタンダードに
日本企業も合わせていかなければ、もう経営が立ち行かなくなることが
予想される中で、現在のような、能力に応じた給与制度ではなく、
年齢に応じた給与制度では、世界に勝てなくなると。

だから、今のような年功序列というのは、ここ10年でだいぶ変わり、
能力主義で、年齢が低い人間であっても、高い給与をもらえる可能性もあるし、
逆に、年齢が高い方であっても、能力がなければ、低い給与しかもらえない。
そんな社会に変わっていくだろうと考えていました。

そう考えたときに、精神的な余裕を与えてくれる不動産収入は、
より大きなものになるんだろうなと思いました。

これは、僕の考え方ですが、人間、100%の力で全力で臨むよりも、
力を抜いて70%〜80&の力で臨んだほうが力を発揮しやすいと思います。
特に、サラリーマン生活をずっと続ける場合、40年程度になるわけですから、
ずっと全力で走り続けるはずはありません。どこかで力を抜く必要はあるわけです。

その時に、不動産から出る家賃収入があるのとないのこれは精神的に全く違います。
不動産に投資することはリスクだという考えもあるのは事実ですが、
サラリーマンだけの収入に頼って生きるという選択肢、今後はよりリスクが高いものになって
いくのではということを、より痛感させられた昨日の会話でした。

そして、年金の問題。
将来は間違いなく70歳以上からしかもらえなくなります。

そう考えた場合、働かなくても入ってくる収入があるのとないの
全く違いますよね。

不動産事業に取り組むことは、人脈やノウハウ、自己成長にとっていい影響を
及ぼし、人生を豊かにすることだけでなく、それがまた、人生の保険になる。
こんな多くの機能をもったものは、中々存在しないんだろうなと改めて感じました。

今日もポチっとお願いします。

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2014-10-26 11:57 | Comment(0) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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