タイミングによって変わる譲渡税率にご注意を

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みなさんおはようございます。

今週土曜日には、ここ2か月間練習してきた成果を出す、
ゴルフコンペが開かれます。
打ちっぱなしで絶対的な自信を持って臨んだ先週土曜日の
練習ラウンドでしたが、まさかの惨敗。。。
自信だけでなく、スウィングフォームも大分崩してしまったので、
今日、金曜日と打ちっぱなしに行って、自信と共に、
スウィングフォームを取り戻すべく、頑張りたいと思います。

現在、来年の1棟マンション投資に向けての資金計画と、
その後1年のおおざっぱな資金計画を立てているところなんですが、
その際に、1つの問題物件を売却するかどうか、悩んでいます。

この問題物件というのは、立地は抜群です。
西荻窪から徒歩5分内にあります。

しかし、築年数が40年超あり、
今現在、居住している方が、既にその物件に
20数年住んでいるので、その方が出た後は、
それなりのリフォームが必要になってきますし、
なにより、修繕積立金と管理費合わせて1ヶ月5万円を
超えています。

この物件、もともとは、修繕積立金2万円という設定で、
購入したのですが、購入直後に約倍の4万円程度に
増加し、管理費と合わせて5万円となっています。

しかし、この物件は、分譲マンションの為、
投資で購入するという方への不動産売却以外にも、
実需で購入するという方への不動産売却も考えることができます。

僕が購入した時は、2,800万円程度借入でまかない、
支払いましたが、中国へ来る前、つまり、
2年程度前に、近くの不動産屋に売却価格の査定を
軽く出してもらったところ、3,000万円程度と言われたのを覚えています。

その後、不動産価格も大分上がったので、
おそらく、今売れば、3,000万円以上で不動産売却できるのはないか
とちょっと甘い予想をしています。

それで、ここからが今日のテーマなんですが、
今回の場合残念なことに、税率が高くなってしまうのです。

どういうことかというと、日本政府は、不動産の売買が短期で行われるという
ような、土地ころがしが頻繁に行われないように、
短期で不動産売却した方には、その不動産売却して発生した利益に対して高い税率を掛け、
長期で不動産売却した方には、その不動産売却して発生した利益に対して低い税率を掛ける
という税法を制定しています。

具体的に言うと、購入した日から、不動産売却した日の属する1月1日時点までの期間が、
5年を超えていない場合は、所得税、住民税合わせて39%の税金が課され、
5年を超えている場合は、所得税、住民税合わせて20%の税金が課されます。

19%の税率差額ですが、これって結構大きいです。
上記の場合であっても、100万円利益が出た場合、
税金で約20万円の差額が発生します。

であるのなら、ちょっと不動産売却時期をずらそうかなと
考えているのですが、税金の事だけ考えられない事情も
あるので、悩んでいるわけです。

仮に僕が、5年超の低い税率の時に不動産売却をするという
判断をした場合、後3年ちょっと待たなければなりません。

というのも、不運な事に、この物件2012年の2月に購入したので、
5年後の2017年2月だと、2017年1月1日時点では、5年を超えるという
条件を満たしていない為、2018年まで不動産売却を待たなければいけないからです。

実質、6年待たなければいけないということです。

また、この物件の場合、管理費・修繕積立金が高すぎる為、
投資で購入するという方は少なく、購入する層としては、
実需で購入する方の確率が圧倒的に高いと見込まれるため、
そうすると、今の入居者さんが障害になります。

障害という言い方は、失礼になってしまいますが、
既に20数年住み、今後何年住むか、正直予想することができません。
いっそのことなら、購入してほしいという思いもありますが、
現在おばあちゃんと、お孫さんで住んでいて、
おばあちゃんが80代後半なので、おそらくおばあちゃんがなくなった後は、
この部屋を出ていく可能性が高いとみています。

とちょっと長くなってしまいましたが、
みなさんの中にも不動産売却を考えている方もいるかと思います。

その際には、この5年超という基準も頭に入れて、
不動産売却時期を考えていただければと思います。

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2014-11-02 10:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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