人口減少と今後の賃貸経営について

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みなさんおはようございます。

今日は、久々に空気が最悪の日です。
回りがスモッグのようなもので囲まれ、遠くのものになると見えなくなります。
思えば、冬の頃は、結構な割合でこういった朝を迎えていたのですが、
最近は、夏で比較的空気が良いことから、こういう日があると、日々とのギャップを感じます。
この問題、ゆくゆくは、韓国、日本といった近隣諸国にも影響が出てくるような気もしてます。
何より不思議なのは、この空気、いったい最終的にはどうなってるんだろうとことなんですが、
地球の環境汚染を加速させてるのは間違いないですね。

昨日、仕事が終わった後、日本全体の空室率が13.5%で過去最大になったというニュースを見ました。
09年から人口が減少している中でも、新築マンションが建築されている状況をみると、
空室率が高くなっていくのは想像できるので、これは、想定通りと言えば、想定通りといえますね。

しかし、実際、こういったYahooニュースのような大きな媒体で記載があると、
直接今後の賃貸経営に影響してくる問題であるので、いい気分はしないものです。

ということで、今日は、この人口減少と今後の賃貸経営について、
僕の思うことを言わせていただきます。

まず、この人口減少よくよく見ると、全国という意味で言っています。
従って、人口が急激に減っているような地方も含まれています。

この13.5%の内訳ですが、最高は山梨県で、なんと22%、5部屋に1部屋は常時空室状態になっていると。
そして、ワースト2位は長野で19%程度ということらしいです。

一方、東京都23区はというと、あまり変わっていません。
この機会にと思って、2047年まで出ている将来の東京23区の人口増減予測なる表を見てみました。
そしたら、2010年から2020年までは、東京では人口は増加、区にもよりますが、大体ほとんどの区で
人口は増加予測になっていました。
そして、その後2020年から2047年に関しては、区によっては増加、区によっては減少といった状況で、
東京都全体で見たら、人口は2047年にいくに従って減少人数が増えていく予測となっていました。

ただ、1つ気付いたのが、2010年と2047年の人口数で言えば、あまり変わらないということです。
つまり、2010年から2020年までの人口増加数と、2020年〜2047年までの人口減少数が
ほぼ同じで、あまり大きなインパクトはないということです。

ここで言いたかったのは、地域によって、人口減少のスピード、空室率の進捗にはかなり大きな差があるということです。
そして、この差は、今後さらに拡大していくと僕は見ています。

今でさえ、基本的には、都市圏の方が、地方よりも不動産経営の難易度が低いと言われていますが、
今後は、都市圏の不動産経営は今まで通りの難易度で推移し、地方での不動産経営の難易度が次第に
高くなっていくことが予想されます。

従って、利回りが高い地方物件と利回りが低い都市圏物件であれば、都市圏物件を購入した方が、
初心者の方にとっては、宜しいかと思っています。

そして、ここまでは、不動産の立地の違いによる賃貸経営難易度の差異について述べさせていただきましたが、
もう1つ気付いたこと、それは、不動産投資家としての能力の幅が広がっていくということです。

空き家の理由として、人口減少の他に挙げられていたこと、それは、相続税が上がった結果、
相続税低減目的の不動産所有者が増えてきていると記載がありました。
こういった所有者は、不動産を所有するに意味があると考えている為、不動産投資家として勉強して、
満室経営をしようと意気込んでいる人は少ないと思われます。

そして、相続したお子さん、配偶者の方が、必ずしも不動産に興味があるとは限りません。

こういった環境下では、やるべきことをやる不動産投資家、
ちょっとの工夫ができる不動産投資家が、他の不動産所有者に比べ、
頭1つ抜きんでることが比較的容易だと考えています。

入居者募集の方法、リフォームの内容、入居者への接し方、
こういった賃貸経営の収入に直接影響してくる部分を、
ちょっと工夫すれば、それだけで、他の不動産所有者とは差別化でき、
空室期間を短くできるかと思っています。

そして、そういった不動産投資家はあまり多くないと僕は感じています。
現に、この人気ブログの不動産投資のカテゴリーは、他のカテゴリーと比べ、
参加人数が少ないですよね。それもありますし、やはり、サラリーマンがする投資としては、
金額大きい為、参入障壁が高い投資でもあります。

昨日のニュースを見て色々考えましたが、少なくともこの2つのことはみなさんに
お伝えしたいと思い、内容絞らせて伝えさせていただきました。

とはいえ、日本で不動産経営をすることが、今後厳しくなっていくことには変わりません。
僕としては、やるべきことをやり、他の不動産投資家と差別化をつける為の方法を
日々考え、実践していく。それが、成功への近道と考え、日々精進していくしかありません。

時には喜び、時にはつらい不動産経営ではありますが、
このやりがいがある不動産経営で花を開かせたいという気持ちに変わりはありません。

ちょっと、意思表明のような内容になってしましましたが、
今日はこんなところです。参考になる部分があれば、参考にしていただけると嬉しいです。

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2014-07-30 10:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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