利回りの計算方法

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みなさんこんにちは。

昨日は、北京に来てから見た中で一番強い雨が降りました。
といっても、長く続く雨ではなく、1時間程度ではありましたが、洪水にならずよかったです。
北京では、雨が降ったあとは、必ずと言っていいほど、空気がかなり良くなるのですが、
昨日も、雨が止んだあとは、空気が日本ばりに良くなり、今朝もかなり爽快な朝となっています。
いつもこの空気なら北京に住み続けてもいいんですけどね、、、おそらくそんな日がくるのは10以上先のことでしょう。

今日は、利回りの計算方法をおさらいしたいと思います。
不動産を購入する際に、数字だけで判断してはいけませんが、数字が悪いものは購入しても利益にはなりません。従って、指標としては、参考にしなければならないものの一つです。

しかし、指標といっても、ひとつではありません。計算方法は複数あります。
その具体的な計算方法、そして、各計算方法の注意点を今日はご紹介しますね。

・3つの収益性の指標
1.表面利回り(グロス利回り)10%は欲しい・・・
表面利回り(%) = 想定年間満室家賃 ÷ 購入価格 × 100%

逆に言えば、
→物件価格 = 家賃年収 ÷ 利回り
ということも言えます。

2.実質利回り(ネット利回り)8%ぐらいは欲しい・・・
実質利回り(%) = 家賃収入(実質)÷ 物件価格(実質)×100%

物件価格(実質)とは、不動産額面の金額ではなく、登記手数料、仲介手数料等、不動産を購入するにあたって、実際必要になる経費も含めた価格になります。公式は以下の通りです。

→物件価格(実質)(表面の105〜110%)= 物件価格(表面)(100%) + 仲介手数料(3%) + 印紙税(0.1〜0.2%)+ 登記諸費用(1〜2%) + 融資諸費用(1〜2%) + 不動産取得税(1〜2%)

家賃収入(実質)とは、入居者から受取る家賃から管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税等、実際差し引かれるべき費用を引いた金額になります。公式は以下の通りです。

→家賃収入(実質)(表面の80〜95%)= 家賃収入(表面)(100%) – 管理費・修繕積立金(0〜2%) – 委託管理費(3〜5%) – その他費用(組合費、CATV代等) – 固定資産税・都市計画税(3〜5%)

・管理費・修繕積立金については、築年数が進むに伴い、値上げされるのが通常です。マンションの長期修繕計画や、管理総会議事録などを通じてある程度把握するようにしましょう。場合によっては、管理費・修繕積立金を購入時よりも高いベースで計算し、保守的に家賃収入(実質)を計算する必要もあります。

3.ROI (Return on Investment) 自己拠出資金に対する1年あたりの回収率
→ROI = キャッシュフロー ÷ {(価格+諸費用)-融資} × 100%

キャッシュフローと一言でいうと、簡単ですが、不動産投資のキャッシュフローを計算するためには、「減価償却費」と「返済元本」の取り扱いを理解する必要があります。まずは、以下の公式をご覧ください。

税引き後利益 = 家賃収入(表面) – 管理費・修繕積立金 – 委託管理費 – その他諸費用 – 固定資産税・都市計画税 – 返済利子 – 減価償却費 – 所得税・住民税

キャッシュフロー = 税引き後利益 + 減価償却費 – 返済元本

ここで、なぜ税引き後利益に減価償却費をプラスし、返済元本をマイナスする必要があるのか?と思うかもしれませんが、それぞれ以下の性質があるため調整する必要があります。

減価償却費・・・税引き後利益を計算する際はマイナスになるが、実際はキャッシュアウトしていないので、キャッシュフロー計算上はそのマイナスを戻すという処理をする必要がある。

返済元本・・・損益には関係ないので、税引き後利益を計算する際には関係はないが、実際はキャッシュアウトしているので、キャッシュフロー計算上はキャッシュアウトとしてマイナスする必要がある。

つまり、キャッシュフローを考える上では、減価償却費が多いほどメリットがあり、返済元本が多いほど、デメリットがあるということになります。

いかがでしょうか?
参考にできる部分がありましたら、参考にしていただければと思います。

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2014-06-07 11:39 | Comment(0) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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