建物構造の違いによるメリット及びデメリット

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みなさんおはようございます。

今日は、日本人の上司も、中国人の上司もオフィスに不在の為、
もぬけの殻です(笑)こういう時に、今まで良くわからなかった仕事の内容に関する
勉強をしたり、次の決算に向けた準備をしたり、したいのですが、
なんか、最近仕事が良く降ってきます。
赴任直後は、仕事がなさ過ぎて困っていたぐらいなんですが、
今では、労働時間中は、ほぼ休みの時間がなく、働き続けてないと、
早く退社できない感じです。その分も、仕事から感じる充実感も増えてきてはいるんですけどね。

みなさん、不動産を購入しようと思うときに、
利回りや築年数だけでなく、物件の建物構造という観点でも、
不動産を見ていますか?

一見、物件の建物構造というと、不動産投資家としては、そこまで大きな観点ではなく、
建物を建設する、ゼネコン等で働いている、1級建築士を始めとして方々が考えること
というイメージはありますが、それは間違っています。

実は、建物構造によって、税金計算の方法も異なってきますし、
保険料の異なります。直接、キャッシュフローに影響してきます。

ということで、今日は、不動産の構造別のメリット及びデメリットについて
ご紹介したいと思います。

まずは、以下をご参照下さい。

鉄筋コンクリート vs 鉄骨 vs 木造

鉄筋コンクリート メリット
・建物の耐久性が高い(耐震性、防火性)
・遮音性能が高い
・法定耐用年数が長いため、融資を長くひける
・長期で保有できる

鉄筋コンクリート デメリット
・法定耐用年数が長いため、1年あたり減価償却費が低くなる
・エレベーターの定期点検費用など維持費がかかる
・固定資産税、都市計画税が高めである
・大規模修繕や建替えコストが高くつくため容易にできない

鉄骨 メリット
・RCと木造の中間的な位置づけ

鉄骨 デメリット

・RCと木造の中間的な位置づけ


木造 メリット
・法定耐用年数が短いため、1年あたり減価償却費を大きく取れる。
・建築する際、工期が短い(3〜6ヶ月くらい)
・メンテナンス費用が相対的に安くつく

木造 デメリット
・中古になると融資が引きづらくなる
・遮音性能が低い
・RCに比べてグレード感が低くなりやすい
・耐震性、防火性がRCよりも低い

こういったメリット・デメリットをみていつも思うのですが、
この世の中って本当にできてますよね。メリットだけのものって、
この世には存在しません。何にしろ、必ずデメリットがあります。

物件構造についても、その例外ではなく、それぞれメリット・デメリットがあります。

まず一つの大きなポイントは減価償却費でしょう。
税法上で、それぞれ決められている法定耐用年数が異なっている為、
仮に、物件価格が同じであっても、その後の減価償却費の計算方法が異なります。

そして、その後の維持費。
これも考えるべきポイントです。
一般的には、上記の通り、鉄骨鉄筋の方が、高額になります。
しかし、その代り、地震、火災等災害が起こった場合は、
木造の方が倒壊・滅失の危険性が高くなります。

税金の部分は、短い期間で、毎年より大きな金額を損金算入するのか?
それとも、長い期間費用として落とせる代わりに、毎年の損金算入の金額を
少なくするか?この部分は人それぞれの好みかなと思います。
キャッシュフロー上余裕があるのであれば、長めに損金算入するのも良いし、
投資当初はキャッシュに困るということであれば、木造にすべきかと思います。

維持費の件。
これは、結局、リスクとコストのバランスです。
この部分の個人の見解が強いわけですが、エレベーターがあるかないかで大分維持コストが異なると言われています。
ちなみに、上記では、鉄骨鉄筋のデメリットとして、エレベーター等の費用がかさむと書いてありますが、
これは、小さな物件を購入することによって、回避できます。

というように、物件構造によっても、その後の不動産経営に与えるインパクトが異なってきます。

もし、この部分、若干軽視していた方がいましたら、
不動産選定の際には、物件構造も一つの観点として考えていただければと思います。

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2014-05-15 10:18 | Comment(0) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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