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ブログの引越しをしました!

ブログの引越しをしました。
新しいブログのURLは以下のとおりです。

http://jun-corporation.info/wp/

今後とも宜しくお願い致します!
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2014-11-02 10:43 | Comment(0) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

タイミングによって変わる譲渡税率にご注意を

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みなさんおはようございます。

今週土曜日には、ここ2か月間練習してきた成果を出す、
ゴルフコンペが開かれます。
打ちっぱなしで絶対的な自信を持って臨んだ先週土曜日の
練習ラウンドでしたが、まさかの惨敗。。。
自信だけでなく、スウィングフォームも大分崩してしまったので、
今日、金曜日と打ちっぱなしに行って、自信と共に、
スウィングフォームを取り戻すべく、頑張りたいと思います。

現在、来年の1棟マンション投資に向けての資金計画と、
その後1年のおおざっぱな資金計画を立てているところなんですが、
その際に、1つの問題物件を売却するかどうか、悩んでいます。

この問題物件というのは、立地は抜群です。
西荻窪から徒歩5分内にあります。

しかし、築年数が40年超あり、
今現在、居住している方が、既にその物件に
20数年住んでいるので、その方が出た後は、
それなりのリフォームが必要になってきますし、
なにより、修繕積立金と管理費合わせて1ヶ月5万円を
超えています。

この物件、もともとは、修繕積立金2万円という設定で、
購入したのですが、購入直後に約倍の4万円程度に
増加し、管理費と合わせて5万円となっています。

しかし、この物件は、分譲マンションの為、
投資で購入するという方への不動産売却以外にも、
実需で購入するという方への不動産売却も考えることができます。

僕が購入した時は、2,800万円程度借入でまかない、
支払いましたが、中国へ来る前、つまり、
2年程度前に、近くの不動産屋に売却価格の査定を
軽く出してもらったところ、3,000万円程度と言われたのを覚えています。

その後、不動産価格も大分上がったので、
おそらく、今売れば、3,000万円以上で不動産売却できるのはないか
とちょっと甘い予想をしています。

それで、ここからが今日のテーマなんですが、
今回の場合残念なことに、税率が高くなってしまうのです。

どういうことかというと、日本政府は、不動産の売買が短期で行われるという
ような、土地ころがしが頻繁に行われないように、
短期で不動産売却した方には、その不動産売却して発生した利益に対して高い税率を掛け、
長期で不動産売却した方には、その不動産売却して発生した利益に対して低い税率を掛ける
という税法を制定しています。

具体的に言うと、購入した日から、不動産売却した日の属する1月1日時点までの期間が、
5年を超えていない場合は、所得税、住民税合わせて39%の税金が課され、
5年を超えている場合は、所得税、住民税合わせて20%の税金が課されます。

19%の税率差額ですが、これって結構大きいです。
上記の場合であっても、100万円利益が出た場合、
税金で約20万円の差額が発生します。

であるのなら、ちょっと不動産売却時期をずらそうかなと
考えているのですが、税金の事だけ考えられない事情も
あるので、悩んでいるわけです。

仮に僕が、5年超の低い税率の時に不動産売却をするという
判断をした場合、後3年ちょっと待たなければなりません。

というのも、不運な事に、この物件2012年の2月に購入したので、
5年後の2017年2月だと、2017年1月1日時点では、5年を超えるという
条件を満たしていない為、2018年まで不動産売却を待たなければいけないからです。

実質、6年待たなければいけないということです。

また、この物件の場合、管理費・修繕積立金が高すぎる為、
投資で購入するという方は少なく、購入する層としては、
実需で購入する方の確率が圧倒的に高いと見込まれるため、
そうすると、今の入居者さんが障害になります。

障害という言い方は、失礼になってしまいますが、
既に20数年住み、今後何年住むか、正直予想することができません。
いっそのことなら、購入してほしいという思いもありますが、
現在おばあちゃんと、お孫さんで住んでいて、
おばあちゃんが80代後半なので、おそらくおばあちゃんがなくなった後は、
この部屋を出ていく可能性が高いとみています。

とちょっと長くなってしまいましたが、
みなさんの中にも不動産売却を考えている方もいるかと思います。

その際には、この5年超という基準も頭に入れて、
不動産売却時期を考えていただければと思います。

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2014-11-02 10:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

海外駐在中不動産関連でつらいと感じたこと

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みなさんおはようございます。

実は、僕の人事を中国の上司から言い渡されました。
結論としては、東京本社勤務で、機械営業部の管理部門ということでした。
帰国日は1月初旬、10日までには帰ることになりそうです。
東京に帰れること、そして、何より営業により近い所で関わることができる
部署に異動できること、かなり嬉しく思います。
そして、上司はなんと、北京で一緒に1年ほど働き、4月に日本に帰国した元上司。
非常に良い方なので、人間関係という意味でも、安心している次第です。

昨日、上記の通り、自分の人事を言い渡され、
自分が中国天津に語学研修生として派遣されてから、
もう2年が経つのかと感慨にひたっていました。

その中で、この2年間の不動産事業に関する出来事も、
振り返ってみたんですが、正直、この2年色々つらい出来事がありました。

このブログを見て下さっている方はご存知かもしれませんが、
家賃がいきなり3万円減額になったり、修繕積立金が2倍になったり、
ファミリー物件を5戸しか所有していないのに、不運が重なり、
1年で3回も空室になったり、あげたらきりがないぐらい色々ありました。

ただ、今現在は、懸念事項はあるものの、トラブルは発生していない為、
のどもと過ぎれば熱さ忘れるというか、今は、比較的落ち着いています。

僕が、最初の不動産を購入したのが、2012年11月30日だったので、
あと1ヶ月で、大家として3周年を迎えるわけですが、
その時その時は色々想定外の事が発生し、パニック状態に近い状態ながらも、
対処をし過ごしてきたので、長く感じましたが、振り返ってみると、
早い。人間ってそんなものですよね。

その中で、海外駐在中に、不動産管理をする中で、
一番つらいと感じたことは何だったか考えてみました。

数を上げたらきりがないのですが、
何が一番つらかったと聞かれると、すぐ出てきませんでした。

でも、遠隔地で管理する事特有の「もどかしさ」、
これを一番感じたのは、やはり、直接コミュニケーションがとれないという
状態だったのだと思います。

何かトラブルが発生しても、
自分で対応できない、誰かに任せるしかない。

この状況自体が、僕自身つらく感じました。

それは、僕は、まだ不動産投資を始めてから日が浅い為、
直接自分で対応することによって、経験を積みたい、
しかし、海外にいることによってそれができないという
ことから感じるストレスもあり、

また、何より、自分が思ったように、人が動いてくれない。
相手の回答を待つしかない状況が多かったこと、
こういった状況は、僕は非常に嫌いなので、
ストレスを感じました。

でも、この「待つ」という行為。
この重要性も学びました。

僕は、会社ではまだ若手に属するので、
自分の目の前にある仕事を精いっぱいやれば、
それで仕事が終わります。

なので、自分で仕事が完結します。

しかし、人に任せる。
違う人をマネジメントする。

こういった能力も、サラリーマンとしてだけでなく、
大家としても、非常に大切な事だと学びました。

不動産管理では、滞納、入居者募集、リフォーム作業、
立会い手続等々、自分が早くやってほしいと思っている事であっても、
違う人が絡むことになるため、自分の思い通りのスケジュールで、
事が進まないことが多いです。

そこで、自分はこうなんだと強く主張するよりも、
関連者の状況を鑑み、その中でベストを尽くす。
そんなアレンジ能力が大事だと痛感しました。

この能力は、何でも必要な事だと思いますが、
今まで、そこまで大勢の人の上に立ってことがない上に、
自分で何でもやりたいというタイプの人間だったので、
気付く機会もなく、過ごしていました。

自分が、この「待つ」という能力が、この2年間で
完璧に備わったとは思っていません。

まだまだ、関連者の立場になって考えるという能力は
磨く必要はありますが、少なくとも、それに気づくことは出来ました。

従って、日本に帰国した後も、この「待つ」という我慢は、
出来る限り行い、ベストな不動産経営をしていけるよう
尚精進していきたいと思います。

また、日本帰国後は、大家の方の集まりには出来る限り顔を
出すようにしたいと思いますので、お会いする機会があれば、
みなさんともお話しできればと考えております。

今後とも宜しくお願い致します。

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2014-11-02 10:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

「夢」、それとも「目標」として捉えるか?

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みなさんこんばんは。

今日は、早朝から会社主催のコンペがあり、今帰ってきたため、
更新がこの時間になってしまいました。
このコンペに向けて、約2ヶ月間練習してきた僕ですが、
最終的に結果を出すことができました!
スコア111ということで、目標としていた100を切ることはできませんでしたが、
生涯ベストスコアであがることができ、ハンディキャップがマックスの36だったため、
ハンディキャップを含んだスコアでなんと優勝することができました。
しばらくはこの嬉しさの余韻に浸りたいと思います。

今日は、精神論の話をしたいと思います。

僕は、松坂大輔投手の「夢という言葉は使わない、いつも目標という言葉を使う。
なぜなら、夢という言葉を使うと、それが自分の手の届かないようなものに見えて、
自分の手が届きそうにないから」という言葉が大好きです。

この言葉を聞いて以来、僕は、成し遂げたいことがある時は、「夢」という言葉を
使わないようにしています。

今回のゴルフコンペにしても、半年前のゴルフコンペの際に、前回150近くのスコアを
出しておきながら、スコアを100切って、コンペで優勝するということは無謀なように
聞こえます。

仮に、これは「夢」と捉えてしまうと、2ヶ月で4000球打ち込むという努力は、
しなかったと思います。しかし、自分の中で、「目標」と捉えていたからこそ、
前むいて、努力すれば、絶対に成し遂げられるという思いで、厳しい練習も続けることができました。

これと同じで、人生気の持ちようによって変わることって結構あると思います。
不動産事業においても、そういった面を感じることがよくあります。

しかし、不動産事業の場合は、今回のように、2ヶ月で目標が叶うということは、
ないでしょう。不動産事業で、1ヶ月ネットキャッシュインを50万円にしたい、
100万円にしたい。この「キャッシュフロー」というのが、不動産事業において、
目標としやすい部分ですが、この数値を、だた言っているだけの人なのか、つまり、
「夢」として捉えてしまっているのか?

それとも、この数値を、「目標」だと捉え、本気で実現しようと努力をしているかどうか?
という考え方の違いが、行動の違いにも影響してきます。

今回の僕の場合、100を切るという目標は達成することができませんでしたが、
それに近い、111というスコアを出すことができ、コンペで優勝することができました。
これは、ただの「夢」として捉えていた場合は、そういう結果にならなかったことは、
確信しています。

なので、みなさんももし物事を成し遂げようと決めた場合は、それを、自分の「夢」
として捉えるのではなく、「目標」として捉えていただきたいというのがあります。
そうすることによって、成し遂げることができる可能性も断然上がりますし、
なにより、上昇のスピードが全然違います。

自分自身、まだ29年近くしか生きていないので、人生のことを偉そうに語れる立場ではないのですが、
今まで、自分が「夢」だと捉えていたものは、1つも達成できたことはないですし、
そもそも、それを達成するために、本気で努力したかと言われると、努力はできていないというのが
ほとんどです。

しかし、「目標」として捉えて始めたことは、本気で成し遂げるための努力をしましたし、
全てが達成できたかと言われると、あと一歩で達成ができなかったものがありますが、
上昇のスピードは大分アップしましたし、結果自体は、自分自身満足していることが多いです。

ということで、不動産事業を行う上で、ただただ自分の「夢」を語る、持つのではなく、
自分の「目標」を語る、持つようにしましょう。それだけで、数年後の結果は
全然違ってくると、僕は思います。

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